居住用建物では戸建てでもマンションでも減価償却費の計算方法は同じであり、計算式は次のようになります。

経過年数が1年ちょうどでない場合は、6ヶ月以上を1年・6ヶ月未満を0年とカウントします。
居住用建物の耐用年数と償却率を表1.に示します。

表1. 居住用建物の耐用年数と償却率

建物の構造		耐用年数	償却率
鉄筋コンクリート造・ 鉄骨鉄筋コンクリート造		70年	0.015
レンガ造・石造・ブロック造		57年	0.018
金属造 （軽量鉄骨造）	骨格材の肉厚4mm超	51年	0.025
	骨格材の肉厚3mm超 4mm以下	40年	0.036
	骨格材の肉厚4 mm超	28年	0.031
木造・合成樹脂造		33年	0.031
木骨モルタル造		30年	0.034

1譲渡所得税を具体的に計算しよう！

それではいよいよ、譲渡所得税の具体的な計算をしていきましょう。
減価償却は計算の流れの中で、どのように譲渡所得税に関わってくるのでしょうか？

■ そもそも譲渡所得税って何？
そもそも譲渡所得税って何？という方も多いでしょう。
そのため、まずは譲渡所得や譲渡所得税とはどういったものであるのかを確認していくことにします。

■ 譲渡所得とは
譲渡所得とは不動産の売却価格から取得費や譲渡費用を引いた、売却によって生じる純粋な利益のことです。
譲渡所得の計算式は次の通りです。

取得費とは不動産の購入価格や購入手数料など、不動産を取得するために発生した費用全般の合計額を指します。建物の場合は経年劣化があるので、取得費は購入価格や手数料などの合計額から減価償却費を差し引いた価額になります。
譲渡費用とは建物の取り壊し費用や不動産会社への売却手数料など、不動産の売却に際して発生した費用全般の合計額を指します。
特例を適用できる要件が満たされていれば、②式からさらに特別控除額を差し引くことができます。

■ 譲渡所得税とは
譲渡所得税とは譲渡所得にかかる税金のことで、譲渡所得に譲渡所得税率をかけて算出します。
譲渡所得税の計算式は次の通りです。

譲渡所得税率は、不動産の所有期間によって変わります。
不動産の所有期間が、売却した年の1月1日時点で5年以内であれば短期譲渡所得の税率39.63%に、5年超であれば長期譲渡所得の税率20.315%になります。

不動産売却時の譲渡所得税率を表2.に示します。

表1. 居住用建物の耐用年数と償却率

所有期間	譲渡所得税率
5年以内 （短期譲渡所得）	39.63%
5年超 （長期譲渡所得）	20.315%

■ 計算の流れ
それでは実際に譲渡所得税を減価償却を考えながら計算してみましょう。
計算の流れは次のようになります。

計算例として、次の2つのケースで譲渡所得税を考えることにします。

【ケース1】 鉄筋コンクリート造のマンションを売却
【ケース2】 木造の戸建てを土地付きで売却

【ケース1】 鉄筋コンクリート造のマンションを売却

【ケース2】 木造の戸建てを土地付きで売却

2利用できる特例は？

さてケース1、2では、譲渡所得の算出時に特例による特別控除を考慮していませんでした。
特例はある一定の要件を満たすと受けられる制度で、適用すると譲渡所得において控除額を差し引けるため譲渡所得税を低く抑えることができます。

特例を適用した場合の譲渡所得の計算式は次のようになります。

では、譲渡所得の計算式（式②´）から特別控除額を差し引ける特例にはどんなものがあるのでしょうか。
以下、ケース別に場合分けして紹介いたします。

3特例を計算例に適用

ケース1、2において特例による特別控除を考慮してみましょう。

【ケース1】鉄筋コンクリート造のマンションを売却（特例適用）

ケース1.には「マイホームを売ったときの特例」が適用できます。

譲渡所得は売却によって生じる利益のことであるので、マイナスの場合は全てゼロ円とカウントされます。
そのため、ケース1.に「マイホームを売ったときの特例」を適用すると譲渡所得は0円となり、適用していない場合に比べて778万円もお得になることがわかります。

【ケース2】木造の戸建てを土地付きで売却（特例適用）

ケース2.には「マイホームを売ったときの特例」「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」のどちらも適用できます

特例を適用した場合の譲渡所得税は87万円であり、適用していない場合の787万円と比べると、700万円もお得になることがわかります。
このように、特例を適用するとかなりの税額を抑えることができます。
譲渡所得税を計算する際には利用できる特例がないか確認しましょう。